近期，由于国家政策调整，沪上二手房买卖违约频发，不少当事人会来电咨询关于违约金的法律问题，作为上海资深房产律师，夏烨律师认为针对具体的违约情况应该具体进行分析。如果买卖合同中未约定违约金的比例或数额，应该按照相关法规条例的具体规定处理；如果没有相关条例而违约又未给对方造成损失的，法院会根据实际情况酌情处理。下面就二手房交易过程中出现的违约情况及违约金的数额进行逐一分析。

 一、二手房买卖过程中出卖人（上家）违约

1、仅签订定金协议，未签订买卖合同，出卖人不愿出售房屋的。

   在此情形下，适用定金法则，出卖人应双倍返还买受人（下家）的定金。

2、签订定金协议后又签订买卖合同的，出卖人不愿出售房屋的。

   在此情形下，买受人如不要求继续履行合同的。首先应查阅买卖合同中的违约条款与定金协议，选择是要求返还定金并要求支付违约金还是要求双倍返还定金，因为按照法律规定定金和违约金不能同时主张；其次，如出卖人违约造成买受人实际损失大于违约金的，可以要求返还定金并就实际损失部分承担损害赔偿责任。

3、出卖人延迟交房的。

在此情形下，如无合同约定，则应按照房屋所在地段的同类房屋市场月租赁价格据实计算损害赔偿金。

二、二手房买卖过程中买受人（下家）违约

1、仅签订定金协议，未签订买卖合同，买受人不愿购买房屋的。

在此情形下，适用定金法则，出卖人有权没收买受人（下家）的定金。

2、签订定金协议后又签订买卖合同的，买受人不愿购买房屋的。

在此情形下，买受人如不要求继续履行合同的。首先应查阅买卖合同中的违约条款与定金协议，选择是返还定金而要求支付违约金还是没收定金；其次，如出卖人违约造成买受人实际损失大于违约金的，可以要求买受人就实际损失部分承担损害赔偿责任。

3、买受人延期付款的。

   在此情形下，如无合同约定，出卖人应及时催告，如合理期限仍未支付的，出卖人有权要求解除合同并要求买受人承担违约责任。

三、二手房买卖合同中的违约金的约定

1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般不得超过总房价的30%。违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。《合同法》的违约责任的目的是弥补损失，而不是惩罚。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%；如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。